Twee brieven, in deze volgorde. Kort, zakelijk, met datum en bewijs erbij.
Gecontroleerd en bijgewerkt: september 2026
Wilt u het gebrek laten vastleggen door iemand die er geen belang bij heeft? Beantwoord drie korte vragen en twee onafhankelijke keurders uit uw regio doen een voorstel met prijs en datum. Gratis, en u beslist daarna pas.
Drie korte vragen over uw woning. Gratis en vrijblijvend.
[Uw naam en adres]
[Naam en adres verkoper]
[Plaats, datum]
Betreft: melding gebrek aan de woning [adres], geleverd op [datum overdracht]
Geachte [naam],
Op [datum] heb ik in de door u aan mij verkochte woning aan [adres] het volgende gebrek ontdekt: [korte beschrijving: wat, waar, sinds wanneer zichtbaar]. Foto's voeg ik bij.
Naar mijn inschatting was dit gebrek bij de overdracht al aanwezig en kon ik het bij de bezichtiging niet ontdekken. Ik laat de oorzaak, de ouderdom en de herstelkosten vaststellen door een onafhankelijke bouwkundige en stuur u dat rapport na.
Met deze brief meld ik het gebrek bij u binnen bekwame tijd als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 BW, en behoud ik mij ondubbelzinnig mijn recht op nakoming en op vergoeding van schade voor. Ik verzoek u binnen veertien dagen te laten weten hoe u hiermee wilt omgaan. U bent welkom om het gebrek zelf te komen bekijken; neemt u daarvoor contact met mij op.
Met vriendelijke groet,
[naam, telefoonnummer, e-mailadres]
[Uw naam en adres]
[Naam en adres verkoper]
[Plaats, datum]
Aangetekend en per e-mail
Betreft: ingebrekestelling, gebrek aan de woning [adres]
Geachte [naam],
Op [datum brief 1] heb ik u gemeld dat de woning aan [adres] een gebrek heeft: [beschrijving]. Uit het bijgevoegde rapport van [naam bureau] van [datum] blijkt dat [samenvatting: oorzaak, ouderdom, aanwezigheid bij de overdracht]. De herstelkosten worden geraamd op [bedrag].
Dit gebrek staat aan het normale gebruik van de woning in de weg [en/of: was u bekend en is door u niet gemeld]. De woning beantwoordt daarmee niet aan de koopovereenkomst (artikel 7:17 BW). Ik stel u hierbij in gebreke en verzoek u binnen [14/21/28] dagen na ontvangst van deze brief [het gebrek deugdelijk te laten herstellen / de herstelkosten van [bedrag] aan mij te vergoeden].
Blijft u in gebreke, dan laat ik het herstel uitvoeren en houd ik u aansprakelijk voor alle kosten, met inbegrip van de kosten van het onderzoek, en leg ik de zaak voor aan [mijn rechtsbijstandverzekeraar / een jurist / de rechter].
Met vriendelijke groet,
[naam, telefoonnummer, e-mailadres]
Bijlagen: rapport, foto's, kopie van de brief van [datum]
Vraag geen bedrag dat u niet kunt onderbouwen. Voor een gebrek dat het normale gebruik belemmert vergoedt de verkoper volgens artikel 6.3 van het modelkoopcontract alleen de herstelkosten, met aftrek "nieuw voor oud": van een onderdeel dat de helft van zijn levensduur achter zich had, vergoedt hij de helft. Eis dus de herstelkosten na die aftrek, tenzij de verkoper het gebrek verzweeg; dan komt de rest van de schade er wel voor in aanmerking. De eerste brief gaat binnen bekwame tijd de deur uit; de tweede mag wachten tot het rapport er is. Verstuur aangetekend en bewaar het verzendbewijs, met een e-mail ernaast. Foto's krijgen een datum en het rapport gaat als bijlage bij de tweede brief. Kies een eis: herstel door de verkoper, of vergoeding van de geraamde kosten, en gebruik dan de raming uit het rapport en niet uw eigen schatting. Laat niets definitief herstellen voordat de termijn is verstreken, met uitzondering van noodmaatregelen, omdat anders het bewijs verdwijnt. Heeft u een rechtsbijstandverzekering, meld de zaak daar direct; de tweede brief schrijven zij meestal zelf.
Deze pagina beschrijft de regels en verwijst naar de bronnen. Of de verkoper in uw geval aansprakelijk is, beoordeelt een jurist of uiteindelijk de rechter. Wat wij regelen is de eerste stap: een onafhankelijk rapport dat vastlegt wat er aan de hand is.
Twee voorstellen van onafhankelijke keurders, u kiest
Gratis en vrijblijvend. Vandaag doorgezet naar keurders die dit werk doen.
Ja, maar stuur hem ook aangetekend. Voor de termijnen telt dat u kunt bewijzen dat de brief is aangekomen, en een aangetekende brief met verzendbewijs is daarvoor de standaard.
Twee tot vier weken voor een reactie of herstel is gebruikelijk. Bij een spoedeisend gebrek, zoals een lekkage, korter, met de vermelding dat u intussen noodmaatregelen neemt.
Gebruik het adres uit de koopovereenkomst of de leveringsakte en vraag de notaris of de makelaar naar het actuele adres. Een advocaat of gerechtsdeurwaarder kan een adres opvragen uit de Basisregistratie Personen; een rechtsbijstandjurist die geen advocaat is, kan dat niet zelf en schakelt daarvoor een deurwaarder in.
Gebrek ontdekt? Zo regelt u het rapport · Welke termijn geldt? · Wat in een expertiserapport moet staan