Er is geen vaste termijn na de overdracht waarbinnen u een gebrek moet vinden. Er is wel een termijn om het te melden, en een termijn om te handelen.
Gecontroleerd en bijgewerkt: september 2026
Wilt u het gebrek laten vastleggen door iemand die er geen belang bij heeft? Beantwoord drie korte vragen en twee onafhankelijke keurders uit uw regio doen een voorstel met prijs en datum. Gratis, en u beslist daarna pas.
Drie korte vragen over uw woning. Gratis en vrijblijvend.
De wet noemt geen aantal dagen, en de tweemaandenregel die veel websites noemen geldt hier niet. Die staat wel in artikel 7:23 lid 1, maar alleen voor een consumentenkoop, en dat is volgens artikel 7:5 van het Burgerlijk Wetboek uitsluitend de koop van een roerende zaak. Een woning is onroerend, dus de koop van een woning valt er nooit onder, ook niet als u van een projectontwikkelaar of een corporatie koopt. De Hoge Raad heeft in een zaak over de koop van een tweeentwintig jaar oud huis uitdrukkelijk beslist dat een vaste termijn hier niet kan worden gehanteerd, ook niet als uitgangspunt (HR 29 juni 2007). Ga er dus nooit van uit dat u na twee maanden te laat bent. Wie een lekkage ziet en pas na een half jaar schrijft, loopt wel risico: hoe langer u wacht, hoe zwaarder weegt of de verkoper daardoor nadeel heeft geleden. Meld daarom eerst, kort en schriftelijk, en stuur het rapport na. Het Juridisch Loket geeft dezelfde volgorde.
Heeft de verkoper het gebrek opzettelijk verzwegen, dan loopt de klachttermijn niet zolang u door die opzet uw rechten niet kunt uitoefenen (artikel 7:23 lid 3). En ging het om een eigenschap die de verkoper zelf heeft toegezegd, of om feiten die hij kende of behoorde te kennen en niet heeft gemeld, dan begint de termijn pas bij de werkelijke ontdekking en niet op het moment waarop u het had kunnen ontdekken (artikel 7:23 lid 1, tweede zin). Dat laatste is het antwoord op het standaardverweer "dat had u kunnen zien".
Na uw melding heeft u twee jaar om een procedure te beginnen of de verjaring te stuiten. Stuiten kan met een gewone schriftelijke mededeling waarin u ondubbelzinnig laat weten dat u uw recht op nakoming voorbehoudt (artikel 3:317). Aangetekend versturen is geen voorwaarde maar wel verstandig, want u moet kunnen bewijzen dat en wanneer u het deed. Na een geldige stuiting begint een nieuwe termijn van twee jaar. Een rechtsbijstandverzekeraar of jurist doet dit als vaste stap.
De vraag is niet hoe lang de overdracht geleden is, maar of het gebrek er toen al was. Een verrotte vloerbalk of een lekkend dak ontstaat niet in een jaar. Een onafhankelijk rapport legt de vermoedelijke ouderdom van het gebrek vast en of het bij de overdracht al aanwezig moet zijn geweest. Hoe langer geleden, hoe zwaarder dat oordeel weegt, en hoe scherper de vraag of u het eerder had kunnen zien. Bij oudere woningen speelt daarnaast de ouderdomsclausule.
Zolang een koper binnen bekwame tijd na de ontdekking meldt en binnen twee jaar daarna handelt, kan een claim ook jaren na de verkoop nog komen. Verkopers die alles wat zij wisten in de vragenlijst bij de koopovereenkomst hebben opgeschreven, staan dan het sterkst.
Deze pagina beschrijft de regels en verwijst naar de bronnen. Of de verkoper in uw geval aansprakelijk is, beoordeelt een jurist of uiteindelijk de rechter. Wat wij regelen is de eerste stap: een onafhankelijk rapport dat vastlegt wat er aan de hand is.
Twee voorstellen van onafhankelijke keurders, u kiest
Gratis en vrijblijvend. Vandaag doorgezet naar keurders die dit werk doen.
Het is niet verplicht, maar wel verstandig. U moet kunnen aantonen dat en wanneer u heeft gemeld. Aangetekend, met daarnaast een e-mail, is de gebruikelijke combinatie.
Waarschijnlijk niet, want bij een woning geldt geen vaste termijn en drie maanden is op zichzelf niet fataal. Wacht wel niet langer. Meld vandaag schriftelijk en leg uit waarom het later is, bijvoorbeeld omdat de oorzaak pas na onderzoek duidelijk werd. Heeft de verkoper het gebrek opzettelijk verzwegen, dan loopt de termijn zolang die opzet u in de weg zit sowieso niet.
De melding. Wacht dus niet met melden tot het rapport klaar is. Meld dat u een gebrek heeft ontdekt en dat u het laat onderzoeken; het rapport volgt.
Gebrek ontdekt? Zo regelt u het rapport · Wanneer is de verkoper aansprakelijk? · Voorbeeldbrief