Bijna elk koopcontract van een woning van voor 1980 heeft er een. Hij beperkt wat u van de woning mag verwachten, maar hij is geen vrijbrief.
Gecontroleerd en bijgewerkt: september 2026
Wilt u het gebrek laten vastleggen door iemand die er geen belang bij heeft? Beantwoord drie korte vragen en twee onafhankelijke keurders uit uw regio doen een voorstel met prijs en datum. Gratis, en u beslist daarna pas.
Drie korte vragen over uw woning. Gratis en vrijblijvend.
"Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de onroerende zaak meer dan [x] jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor onder andere de fundering, de vloeren, de leidingen voor elektriciteit, water en gas, de riolering, de afwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht en de afwezigheid van ongedierte en schimmels zoals houtworm, boktor en zwam. Bouwkundige kwaliteitsgebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het in artikel 6.3 omschreven gebruik."
De precieze formulering verschilt per makelaar, en die verschillen doen ertoe. Staat er een opsomming, lees die dan woord voor woord: vocht, houtworm, boktor en zwam worden vaak met naam genoemd, en dat zijn precies de gebreken waar kopers later over vallen. De slotzin is geen blanco uitsluiting maar een fictie, en rechters leggen die beperkt uit: alleen gebreken die werkelijk uit de ouderdom voortvloeien tellen mee, en bij een opsomming met "onder andere" nog restrictiever. Lees de clausule voor de ondertekening, niet erna.
De clausule wordt serieus genomen. Wie een huis uit 1930 koopt en klaagt over een niet-geïsoleerde spouw of een oude riolering, komt er niet mee weg. Maar zij wordt beperkt uitgelegd. Verzwegen gebreken vallen er niet onder, want verzwijgen is geen ouderdom. Gebreken zonder verband met de leeftijd, zoals een lekkage door een verkeerd uitgevoerde verbouwing van vijf jaar geleden, evenmin. En een clausule die niet is toegelicht aan een koper die haar aantoonbaar niet begreep, houdt soms geen stand. Vereniging Eigen Huis beschrijft de gevolgen in de kennisbank; uitspraken staan op Rechtspraak.nl.
Vooraf is een aankoopkeuring het antwoord. Met een ouderdomsclausule neemt u het risico over, dus u wilt weten wat u overneemt; het rapport vertaalt de clausule in bedragen en geeft u een positie in de onderhandeling. Vindt u achteraf een gebrek, laat het dan vastleggen met de vraag of het bij de ouderdom hoort of een verzwegen of recent gebrek is. Dat onderscheid maakt een onafhankelijke keurder aan de sporen, en het is het onderscheid waar uw zaak om draait. Meld het gebrek intussen binnen bekwame tijd.
Deze pagina beschrijft de regels en verwijst naar de bronnen. Of de verkoper in uw geval aansprakelijk is, beoordeelt een jurist of uiteindelijk de rechter. Wat wij regelen is de eerste stap: een onafhankelijk rapport dat vastlegt wat er aan de hand is.
Twee voorstellen van onafhankelijke keurders, u kiest
Gratis en vrijblijvend. Vandaag doorgezet naar keurders die dit werk doen.
U kunt het vragen, maar in een verkopersmarkt lukt dat zelden. Wat vaker lukt: de clausule laten staan en een voorbehoud van bouwkundige keuring opnemen, zodat u weet wat u accepteert. Zie keuring vóór of na uw bod.
Meestal niet. De clausule gaat over de ouderdom van de woning, en een recente aanbouw is niet oud. Gebreken daarin worden naar de gewone regels beoordeeld.
Een bepaling waarin de verkoper, bijvoorbeeld erfgenamen of een belegger, verklaart er zelf niet te hebben gewoond en de woning dus minder goed te kennen. Daarmee verschuift de onderzoeksplicht verder naar u. Vaak staan beide clausules samen in het contract.
Gebrek ontdekt? Zo regelt u het rapport · Wanneer is de verkoper aansprakelijk? · Keuring vóór of na uw bod?