Een gebrek dat u bij de koop niet kon zien en na de overdracht ontdekt. De regels in gewone taal, met de bronnen erbij.
Gecontroleerd en bijgewerkt: september 2026
Wilt u het gebrek laten vastleggen door iemand die er geen belang bij heeft? Beantwoord drie korte vragen en twee onafhankelijke keurders uit uw regio doen een voorstel met prijs en datum. Gratis, en u beslist daarna pas.
Drie korte vragen over uw woning. Gratis en vrijblijvend.
De woning moet de eigenschappen hebben die nodig zijn om er gewoon in te wonen: een dak dat niet lekt, vloeren die dragen, een fundering die staat, een badkamer die te gebruiken is. In het modelkoopcontract van NVM, VBO en VastgoedPRO garandeert de verkoper dat normale gebruik in artikel 6.3. Die garantie geldt ook als de verkoper zelf niets van het gebrek wist. Daartegenover staat artikel 6.1 van hetzelfde contract: alle overige gebreken, zichtbaar en onzichtbaar, aanvaardt u als koper.
Dat de verkoper aansprakelijk is, betekent niet dat hij alles betaalt. Sinds het modelkoopcontract van 2023 staat in artikel 6.3 dat hij voor zo'n gebrek uitsluitend de herstelkosten vergoedt, en dat daarbij rekening wordt gehouden met de aftrek "nieuw voor oud". Een cv-ketel van 2.500 euro met een levensduur van twintig jaar die bij de koop tien jaar oud was, levert dus 1.250 euro op en niet het volle bedrag. Overige schade, zoals gevolgschade of uw eigen tijd, komt alleen voor rekening van de verkoper als hem een verwijt treft, bijvoorbeeld wanneer hij het gebrek willens en wetens verzweeg. Vraag uw keurder daarom niet alleen om de herstelkosten, maar ook om de levensduur en de resterende levensduur van het onderdeel; met die twee getallen rekent u zelf uit wat u redelijkerwijs kunt eisen.
Wat de verkoper weet, moet hij melden. Wie een lekkage die hij twee jaar eerder liet dichtkitten verzwijgt, is daarvoor aansprakelijk, ook als u er bij normaal gebruik weinig last van heeft. Het bewijs dat hij het wist, moet u leveren. Sporen van eerder herstel, verf over vochtplekken, een oude offerte of een eerder keuringsrapport zijn daarbij het gebruikelijke materiaal.
Wat u bij een normale bezichtiging had kunnen zien, is geen verborgen gebrek. Een scheve vloer, verweerde kozijnen en een oude ketel horen daarbij. Een aankoopkeuring vooraf laat zien dat u uw onderzoeksplicht serieus nam. Wat in dat rapport stond, kunt u achteraf niet meer als verborgen aanmerken; wat er niet in stond terwijl de keurder het had moeten zien, is een vraag aan de keurder.
Een lekkend dak, verrotte vloerbalken, funderingsproblemen, betonrot in een kwaaitaalvloer, structurele vocht in de woonruimte en een onveilige elektrische installatie worden doorgaans gezien als gebreken die het normale gebruik raken. Achterstallig onderhoud dat te zien was, een oude cv-ketel, slijtage die bij de leeftijd van het huis hoort en gebreken die in uw eigen keuringsrapport stonden, meestal niet. Gebreken die pas na de overdracht zijn ontstaan, nooit. Elke zaak wordt op zijn eigen omstandigheden beoordeeld; de uitspraken op Rechtspraak.nl laten zien hoe fijn die lijn soms loopt. Bij een ouder huis komt daar de ouderdomsclausule bij.
Leg het eerst vast, met foto's met datum en zo snel mogelijk met een onafhankelijke keurder die de oorzaak, de vermoedelijke ouderdom en de herstelkosten beschrijft. Meld het daarna schriftelijk aan de verkoper, binnen bekwame tijd na de ontdekking, en geef hem de gelegenheid te reageren of te herstellen voordat u zelf laat repareren. Werkt de verkoper niet mee, dan legt u de zaak voor aan uw rechtsbijstandverzekeraar of een jurist; het rapport is het eerste wat zij vragen. Een voorbeeldbrief voor beide stappen staat op deze site. Dit is ook het stappenplan van Het Juridisch Loket en Vereniging Eigen Huis.
Deze pagina beschrijft de regels en verwijst naar de bronnen. Of de verkoper in uw geval aansprakelijk is, beoordeelt een jurist of uiteindelijk de rechter. Wat wij regelen is de eerste stap: een onafhankelijk rapport dat vastlegt wat er aan de hand is.
Twee voorstellen van onafhankelijke keurders, u kiest
Gratis en vrijblijvend. Vandaag doorgezet naar keurders die dit werk doen.
Niet als het gebrek het normale gebruik in de weg staat; daarvoor staat de verkoper in het modelkoopcontract garant, ook als hij van niets wist. Voor gebreken die het normale gebruik niet raken, is hij alleen aansprakelijk als hij ze kende en verzweeg.
Niet vanzelfsprekend. In woningen van voor 1994 komt asbest veel voor, en vastzittend asbest dat niet loslaat, belemmert het normale gebruik doorgaans niet. Het ligt anders als de verkoper ervan wist en het verzweeg, of als er vezels vrijkomen. Meer daarover op asbest als verborgen gebrek.
Nee, maar het weegt mee. Zonder keuring is lastiger aan te tonen dat u aan uw onderzoeksplicht heeft voldaan, vooral bij gebreken die een keurder had gezien. Voor gebreken die ook een keurder niet kon zien, maakt het weinig verschil.
Zelden, maar niet nooit. De makelaar werkt voor de verkoper, en uw aanspraak richt zich in de regel op de verkoper. Toch kan een makelaar zelf aansprakelijk zijn voor onjuiste informatie, ook zonder dat hij wist dat die onjuist was: de Hoge Raad hield in 2018 een verkopend makelaar aansprakelijk voor een woonoppervlakte in de brochure die niet volgens de verplichte meetinstructie was gemeten.
Gebrek ontdekt? Zo regelt u het rapport · Welke termijn geldt? · Voorbeelden van gebreken · Ouderdomsclausule